부동산 경매를 보면 가끔 이런 말이 떠오른다. 카운터 임차인, 유치권 및 선임 세입자 등. 당신은 확실히 이것에 대해 많은 말을 들었을 것입니다. 특히 노인 세입자. 그러나 많은 사람들이 그것이 정확히 무엇을 의미하는지 모릅니다. 그래서 이번에는 시니어 테넌트가 무엇인지 알아보도록 하겠습니다.
시니어 임차인이란 무엇입니까?
말 그대로 해당 부동산에 처음 입주 신고를 한 세입자를 말합니다. 예를 들어 제가 살고 있는 집이 경매에 나왔지만 집주인이 대출을 받고 모기지를 설정했습니다. 그리고 저는 전세나 월세로 살고 있습니다. 그래서 내 앞에 누구야? 예. 은행과 같은 모기지 보유자입니다. 그러면 나는 세입자로서 부하가 된다. 경매로 넘어가면 보증금을 돌려받지 못할 확률이 높다. 따라서 이러한 상황을 방지하기 위해 주택임대차보호법은 소규모 임차인을 우선적으로 규제하고 있습니다. 이는 일정 수준 이하의 예금이 다른 채권자보다 선호됨을 의미합니다. 단, 지역별로 정해진 한도 내에서만 무조건 받을 수 있다는 보장은 없습니다.
고령 임차인이 중요한 이유는 무엇입니까?
경매는 돈을 빌려준 금융기관(채권자)이 채무자로부터 돈을 받지 못한 경우 법원에 신청하는 것입니다. 따라서 대부분의 경우 1순위는 은행 등의 저당권 보유자이고, 2순위는 배당금을 차례로 받는다. 이때 낙찰자가 취득할 권리가 있는지 여부를 확인하는 것이 중요합니다. 낙찰물품에 대한 정상철회권의 대상이 되는 선순위 임차인이 있는 경우 착오 발생 시 예상치 못한 큰 손실을 입을 수 있기 때문입니다. 또한 미백 과정에서 어려움이 발생할 수 있으며 최악의 경우 압류까지 고려될 수 있습니다. 반면 고령 세입자가 없다면 비교적 안전한 매물이라고 평가할 수 있다.
내 직위는 어떻게 확인하나요?
가장 쉬운 방법은 판매 계약서를 보는 것입니다. 대법원경매정보 페이지에서 사건번호를 조회하면 다음과 같이 매각내역을 확인할 수 있습니다. 위 이미지에서와 같이 Notes 열에는 ‘우선순위 결정일’이 있는데 원장에서 첫 번째 모기지 결정일입니다. 이로부터 전송이 보고된 시기를 유추할 수 있습니다. 경우에 따라서는 확정일자만 기재되는 경우도 있으나, 이 경우 반드시 문서발송내역을 확인하시기 바랍니다. 거기에 나열된 내용을 철저히 조사하면 시니어 임차인인지 쉽게 알 수 있습니다.
지금까지 시니어 테넌트의 개념과 검증에 대해 다루었습니다. 다음에는 더 자세한 내용으로 돌아오겠습니다.